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De nombreux opérateurs dans l’immobilier envisagent de se tourner vers la blockchain pour réaliser leurs transactions dans le secteur. Mais la question qui freine encore est : est-il vraiment possible de tokeniser l’immobilier en France ? Que dit le droit français sur le sujet ? Dans ce petit guide de la structuration de la tokenisation immobilière, nous allons apporter quelques réponses.
Petit rappel sur la tokenisation
Avant d’entrer dans le vif du sujet, nous allons faire une piqûre de rappel sur la notion de tokenisation immobilière. Déjà, il faut savoir que le droit français ignore complètement ce terme. Mais il se trouve quand même au carrefour de plusieurs articles juridiques et mérite largement qu’on y réfléchisse.
En clair, la tokenisation est la représentation de la propriété d’un actif dans une blockchain. Les actifs sont nombreux : les cryptomonnaies, les NFT, les ETF, les actions, les titres, les obligations et bien d’autres encore. L’avantage de la blockchain c’est que tous les mouvements financiers apparaissent dans un registre public, même si l’anonymat des investisseurs est préservé.
Ainsi, la tokenisation immobilière a pour but de massifier l’accès à l’investissement immobilier, de faciliter et de sécuriser les transactions étant donné que la blockchain joue sur un terrain transparent et prétendument inaltérable.
Le droit français n’allie pas encore blockchain et immobilier
Pour l’instant, aucun article du droit français ne prévoit l’association de la blockchain avec l’immobilier. Il n’existe justement aucune reconnaissance d’un droit de propriété sur des actifs liés à la blockchain sauf pour les minibons. Ce sont les bons de caisse qui octroient un financement aux PME grâce à l’épargne publique en passant par les plateformes de crowdfunding. Les titres émis par les sociétés par actions sont également reconnus s’ils ne sont pas intégrés aux transactions d’un dépositaire central de titres.
En somme, aucune législation française n’est officiellement reconnue pour l’enregistrement de la propriété d’un actif immobilier dans une blockchain.
Les sociétés par actions : une alternative intéressante
La solution la plus simple serait d’inclure l’actif immobilier dans le patrimoine d’une société par actions. Ensuite, on représente ces actions par le biais d’une blockchain (ex : cryptomonnaie sur un site de trading). En ce cas, la tokenisation immobilière revient à la tokenisation même de la société par actions. Il est évident que cette solution n’est pas sans controverse.
Déjà, si les actions d’une société par actions sont enregistrées dans une blockchain, le propriétaire devra respecter plusieurs règles : le Code de commerce et le régime des titres financiers. Par contre, cette tokenisation ne serait pas soumise à la législation qui entoure les jetons qualifiés d’ « utilitaires » dans les offres au public de jetons (ICO) et les Prestataires de Services sur les Actifs Numériques (PSAN).
Un placement privé ou une offre au public de titres financiers
Concrètement, la tokenisation immobilière n’irait pas directement sur un site de trading. Il serait plutôt sous forme de placement privé ou d’offre au public de titres financiers. Le montant ne devrait pas dépasser 8 millions d’euros et il faudrait déposer un Document d’Information Synthétique (DIS) auprès de l’Autorité des marchés financiers (AMF).
En ce qui concerne le marché secondaire des titres financiers sur la blockchain, il existe d’autres solutions pour contourner les législations tout en restant dans le droit chemin. En ce moment-même, plusieurs projets de structuration sont étudiés afin de simplifier l’accès à la tokenisation à un nombre plus important d’actifs immobiliers. On peut citer par exemple le projet « optique patrimoniale ».
Payer un bien immobilier tokenisé par des crypto-actifs, c’est possible ?
La réponse est oui, à quelques conditions près. Comme le souligne Antoine Cellard, notaire parisien : « une seule vente immobilière en crypto-actifs a été régularisée par le biais d’une cession d’actions (share deal) et non par une acquisition directe de l’actif (asset deal). Toutefois, cette opération totalement inédite paraît envisageable puisqu’elle s’analyse, sous l’empire du droit civil, en un simple paiement en nature. Pour autant, l’acquisition en crypto-actifs d’un bien tokenisé ou non se heurte inévitablement à certains obstacles. »
Dans le cadre de la libération du prix en cryptomonnaies, d’autres mesures devront être considérées :
- L’appel aux services d’un médiateur pour vérifier le transfert des cryptoactifs entre le vendeur et l’acheteur. Une procédure comme le « test Satoshi » pourrait être envisagée.
- La fixation du prix à un cours précis à un instant T pour que l’opération ne subisse pas les fluctuations. À cet effet, les agrégateurs de données comme CoinGecko peuvent être utilisés.
- La prévision d’un paiement partiel en monnaie fiduciaire notamment pour régler les droits d’enregistrement ainsi que les rétributions du notaire qui se charge de l’opération.
- La préparation aux plus-values sous-jacentes sur les crypto-actifs qui pourraient tout aussi bien s’immobiliser lors de la transaction.
D’autres questions pourraient encore être soulevées :
- Comment affronter le droit de préemption urbain renforcé avec un prix en crypto-actifs ? La question se pose aussi si le locataire bénéficie de ce droit.
- Comment procéder à une lésion qui peut survenir plusieurs années après l’opération alors que les cryptomonnaies varient tous les jours ?
- Et enfin, quelle méthode le notaire va-t-il utiliser pour vérifier efficacement la traçabilité des fonds payés en cryptomonnaies ?
Antoine Cellard ajoute que « ce type d’interrogation devienne récurrent dans un futur proche, à mesure que les crypto-actifs sont adoptés par le grand public et que de nouveaux crypto-actifs stables se développent… ». Il évoque même l’idée d’une éventuelle structuration d’un euro numérique à l’aide d’une blockchain.
